Quels baux sont concernés ?

Les dispositions de la loi Pinel se rapportant à l’état des lieux s’appliquent aux baux conclus ou renouvelés depuis sa date d’entrée en vigueur (soit le 20 juin 2014).

Exception : elles s’appliquent également aux baux conclus ou renouvelés avant cette date si l’état des lieux a été établi de façon contradictoire et par un huissier de justice.

En quoi consiste la réforme de la loi Pinel ?

La loi Pinel rend désormais obligatoire l’établissement d’un état des lieux d’entrée et de sortie contradictoire, c’est-à-dire établi conjointement par le bailleur et par le preneur ou par un tiers mandaté par eux (article L. 145-40-1 du Code de commerce).

Cet état des lieux doit être dressé dans les cas suivants :

• lors de la conclusion du bail ;
• lors de la cession du droit au bail ou du fonds de commerce ;
• lors de la mutation à titre gratuit (donation) du bail ;
• lors de la restitution des locaux en fin de

Il s’agit là d’une règle d’ordre public (cela signifie que l’on ne peut pas y déroger par une clause contraire du bail ; à défaut, cette clause contraire serait réputée non écrite).

Si les parties ne parviennent pas à se mettre d’accord pour établir conjointement cet état de lieux, il est alors dressé par un huissier de justice, à la demande de la partie la plus diligente. Les frais y afférents sont alors partagés par moitié entre le bailleur et le preneur.

Quel est le rôle de l’état des lieux ?

S’il existe un état des lieux d’entrée et un état des lieux de sortie, le bailleur procède, comme il est d’usage en pareil cas, à un rapprochement de l’état des lieux d’entrée avec l’état des lieux de sortie afin de déterminer les éventuelles carences du preneur et lui faire supporter les réparations qui en découlent (à l’exception toutefois de celles qui résultent de la vétusté ou d’un cas de force majeure).

Quelles sont les mentions à faire figurer dans l’état des lieux ?

L’état des lieux constitue donc un véritable élément de preuve permettant d’attester de l’état d’un local (et de ses éventuels équipements) à une date donnée.

Il est donc important d’établir un état des lieux détaillé comportant des précisions sur l’état de conservation des locaux et des éventuels éléments d’équipement mentionnés dans le bail.

Les mentions à faire figurer sur l’état des lieux sont :

• l’identité du bailleur ;
• l’identité du preneur ;
• l’adresse du local pris à bail ;
• le descriptif précis de l’état de chaque pièce du local loué ;
• l’inventaire de tous les équipements et leur état ;
• le descriptif de chaque partie privative rattachée au local ;
• le relevé de tous les compteurs ;
• l’inventaire des

Il doit être daté et signé.

Il peut être accompagné de photos des locaux.

Il doit être annexé au contrat de location et conservé précieusement.

Quelles conséquences en l’absence d’état des lieux ?

En l’absence d’état des lieux, le local est présumé avoir été reçu mais aussi restitué en bon état de réparations locatives (sauf preuve contraire).

Le bailleur d’un bail commercial ne peut plus quant à lui, depuis l’entrée en vigueur de la loi Pinel, se prévaloir de la présomption de l’article 1731 du Code Civil qui dispose qu’« en l’absence d’état des lieux, les locaux sont réputés avoir été reçus en bon état par le locataire, sauf preuve contraire ». En ce cas, le bailleur devra rapporter par tous moyens la preuve (souvent difficile) du bon ou du parfait état des locaux lors de la prise à bail pour obliger le preneur à les restituer dans cet état. Dès lors, en cas de dégradations causées aux locaux et/ou aux équipements loués, le bailleur ne pourra être indemnisé (notamment par une retenue sur le dépôt de garantie qu’il détient à cette fin) que s’il est en mesure de rapporter la preuve que les dégradations ont été causées pendant la durée d’occupation des locaux par le preneur sortant.

En l’absence d’état des lieux de sortie, le preneur pourrait nier toute responsabilité en arguant notamment que les dégâts constatés l’ont été après son départ.

Il importe en conséquence de faire bon usage de ces nouvelles dispositions légales en la matière et de ne surtout pas négliger, en parallèle de la négociation des clauses du bail, l’établissement d’un état des lieux en bonne et due forme.

La CFBCT se tient à votre disposition pour toute information complémentaire.